Разходи при покупка на имот в София: колко плащате освен цената

Когато планирате бюджета си за покупка на имот, цената в обявата е само част от сметката. При нотариуса купувачът обикновено плаща още местен данък, нотариална такса и такса за вписване. В различни статии ще срещнете различни общи проценти - 3%, 6%, дори 8% - и често не става ясно какво точно включват. В тази статия разглеждаме всеки от тези разходи поотделно: колко е, как се изчислява и на какво основание. Накрая ще намерите и конкретен пример в евро.

Кой плаща разходите по сделката

Според чл. 45 от Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) местният данък се плаща от купувача, освен ако страните не са уговорили друго. На практика купувачът обикновено поема и нотариалната такса, и таксата за вписване, но и това подлежи на договаряне. Затова е добре да запишете в предварителния договор кой какви разходи поема, за да няма изненади в деня на сделката.

1. Местен данък при придобиване - 3% в София

Това е най-големият разход. Законът позволява на всяка община да определи данъка между 0,1% и 3% от стойността на имота. Столичният общински съвет е определил максималния размер от 3%, който се прилага от 1 януари 2020 г. Дотогава ставката беше 2,5%. Някои сайтове и калкулатори все още посочват старата ставка - не разчитайте на тях, ако купувате в София.

Важно е да знаете върху каква сума се изчислява данъкът. Според чл. 46 от ЗМДТ основата е уговорената цена, но ако тя е по-ниска от данъчната оценка на имота, данъкът се изчислява върху данъчната оценка. При повечето жилища в София пазарната цена е по-висока от данъчната оценка, затова данъкът обикновено се изчислява върху цената по сделката.

Данъкът се плаща при прехвърлянето на имота. Нотариусът не може да изповяда сделката, докато не се увери, че данъкът е платен (чл. 49 и чл. 50 от ЗМДТ).

2. Нотариална такса

Нотариалната такса се определя по Тарифата за нотариалните такси и зависи от стойността на сделката. Таксата е стъпаловидна - процентът намалява с увеличаването на сумата. След въвеждането на еврото сумите в тарифата се преизчисляват по фиксирания курс. За имоти на стойност между около 51 000 и 256 000 евро, в който диапазон попадат повечето апартаменти в София, таксата е 373,50 евро плюс 0,2% от сумата над 51 129,19 евро. Максималната нотариална такса е 3 067,75 евро.

Ако нотариусът е регистриран по ДДС, към таксата се начислява 20% ДДС. Тарифата предвижда и надбавки - например 25% при изповядване на сделката извън кантората в работно време и 50% извън кантората в неработно време. Попитайте нотариуса предварително за точната сума, за да я включите в бюджета си.

3. Такса за вписване в Имотния регистър

След подписването нотариалният акт се вписва в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Според чл. 2 от Тарифата за държавните такси, събирани от агенцията, таксата е 0,1% от цената, по която е таксуван нотариалният акт, но не по-малко от 5,11 евро. Обикновено таксата се плаща чрез нотариуса в деня на сделката.

Пример: апартамент за 180 000 евро в София

Да предположим, че купувате апартамент за 180 000 евро и цената е по-висока от данъчната му оценка:

- **Местен данък (3%):** 5 400 евро - **Нотариална такса:** 631,24 евро (757,49 евро с ДДС, ако нотариусът е регистриран по ДДС) - **Такса за вписване (0,1%):** 180 евро

Общо: около 6 210-6 340 евро, или около 3,5% от цената на имота. Това са разходите, определени от закона. Всички останали разходи зависят от конкретната сделка. Можете да изчислите тези разходи за всяка цена с нашия калкулатор на разходите при покупка.

Какво не влиза в тази сметка

- **Комисиона на посредника.** Тя не е определена от закон, а се договаря с агенцията. Поискайте размера ѝ писмено, преди да започнете огледите. - **Разходи по ипотечен кредит.** Ако купувате с кредит, добавете таксите на банката, оценката на имота и разходите за учредяване и вписване на ипотеката. Поискайте пълна разбивка от банката, преди да подпишете. - **Документи за проверка на имота.** Удостоверение за тежести, скица и удостоверение за данъчна оценка - всяко струва сравнително малко, но е добре да ги предвидите. - **Данък сгради и такса битови отпадъци.** След покупката тези годишни задължения се дължат от купувача от началото на месеца след сделката, освен ако продавачът вече ги е платил.

Затова когато видите обща цифра от 6% или 8%, тя почти винаги включва и комисиона, и разходи по кредита. Законовите разходи в София са около 3,5% от цената на имота.

Защо не си струва да посочите по-ниска цена в нотариалния акт

Понякога купувачи получават предложение в нотариалния акт да се посочи по-ниска цена от реално платената, за да се плати по-малко данък. Освен че това е незаконно, то носи и реални рискове за Вас. Ако по-късно възникне спор с продавача, ще можете да докажете само цената, записана в документите. А ако след години продадете имота, по-ниската цена на придобиване означава по-голяма облагаема печалба и по-висок данък върху дохода. Спестените няколкостотин евро днес могат да Ви струват много повече по-късно.

Заключение

Ако купувате имот в София, предвидете за данъци и такси около 3,5% от цената, а отделно - комисиона и разходите по кредита, ако имате такъв. Поискайте точна сметка от нотариуса и запишете в предварителния договор кой какви разходи поема. Ако искате да изчислим заедно с Вас всички разходи за конкретен имот, преди да вземете решение, свържете се с нас на 0879 826 292. Работим с ограничен брой клиенти на месец, за да отделим на всеки нужното внимание.