Купуване на имот в брак: чий е имотът и какво трябва да знаете

"Имотът е на мое име, значи е мой" - това е едно от най-честите погрешни схващания, които чуваме от клиенти. Ако сте женени или омъжени, отговорът на въпроса "чий е имотът" често не зависи от това кой е записан в нотариалния акт, а от това кога и с какви пари е купен. Тук обясняваме простичко правилата от Семейния кодекс, които е добре да знаете, преди да купите или продадете жилище.

Режимът по подразбиране: съпружеска имуществена общност

Семейният кодекс познава три режима на имуществените отношения между съпрузите: законов режим на общност, законов режим на разделност и договорен режим (брачен договор). Ако при сключването на брака не сте избрали нищо, за Вас важи общността - така наречената СИО. В тази ситуация са повечето семейства в България.

При СИО имотите, купени по време на брака, принадлежат общо на двамата съпрузи, независимо на чие име са придобити. Законът предполага, че и двамата са допринесли за покупката. Приносът не е само пари - той може да бъде и труд, грижа за децата и работа в домакинството. Затова дори единият от съпрузите да е плащал всичко, другият по правило също е собственик.

Важен детайл: моментът, който има значение, е подписването на нотариалния акт, а не на предварителния договор. Ако сте подписали предварителен договор преди сватбата, но нотариалният акт е след нея, имотът по правило попада в общността.

Какво остава лично Ваше

Лично Ваше имущество, което не попада в общността, са:

- имотите, които сте притежавали преди брака;

- имотите, които сте получили по време на брака по наследство или като дарение;

- имотите, купени по време на брака изцяло с лични средства - например с пари от продажбата на апартамент, който сте имали преди брака.

Ако имотът е купен отчасти с лични средства, Ваша лична собственост е съответната част от него, освен ако тя е незначителна.

Пари от родителите: как да ги защитите

Много млади семейства купуват първото си жилище с помощта на родителите. Тук често възникват недоразумения. Съдебната практика приема, че пари, дадени от родители, не се смятат автоматично за дарение само за тяхното дете. Ако по-късно възникне спор, този от съпрузите, който твърди, че имотът (или част от него) е лично негов или неин, трябва да докаже произхода на парите. С тълкувателно решение от началото на 2025 г. Върховният касационен съд потвърди, че самото плащане от личната сметка на единия от съпрузите не е достатъчно - нужно е да се докаже откъде са дошли парите в тази сметка.

На практика това означава: ако родителите Ви дават пари за жилище и искате те да останат лично Ваши, направете писмен договор за дарение, в който ясно сте посочени като надарен или надарена, и пазете банковите документи, които показват пътя на парите до продавача. Ако родителите искат да подкрепят и двамата съпрузи, това също е добре да е записано ясно.

Ипотека, изтеглена преди брака

Ако сте купили имот преди брака с ипотечен кредит, той остава Ваша лична собственост, дори вноските да се плащат по време на брака. Участието на съпруга или съпругата Ви в изплащането на кредита не дава право на собственост върху имота. То може да даде право само на парично вземане за вложените средства, но не и на част от имота.

Обратно - ако имотът е купен по време на брака с кредит, той по правило е общ, дори кредитът да е само на името на единия от съпрузите и само той или тя да плаща вноските.

Продажба: защо подписват и двамата съпрузи

Докато трае бракът, общото имущество се продава съвместно от двамата съпрузи. Ако единият от тях продаде общ имот без участието на другия, сделката може да бъде оспорена от другия съпруг или съпруга в 6-месечен срок от узнаването, но не по-късно от три години от сделката.

Това е важно и за купувачите. Ако купувате имот от продавач, който е бил женен, или от продавачка, която е била омъжена, към момента на придобиването му, проверете дали на сделката ще присъстват и двамата съпрузи. В противен случай рискувате години след покупката сделката да бъде оспорена. Внимателната проверка на документите на продавача е част от работата, която вършим за всеки наш клиент.

Има и още едно правило, което малцина знаят: ако семейното жилище е лична собственост на единия от съпрузите и семейството няма друго жилище, то може да бъде продадено само със съгласието на другия. Ако такова съгласие липсва, е нужно разрешение от районния съд, който проверява дали продажбата не вреди на децата и семейството.

При развод

При прекратяване на общността дяловете на съпрузите са равни - по половина. Съдът може да определи по-голям дял на единия от съпрузите само в изрично предвидени случаи - например ако неговият или нейният принос значително надхвърля приноса на другия или ако при него или нея остават да живеят непълнолетните деца и това създава особени затруднения.

Брачен договор и режим на разделност

Ако искате имотите, които всеки от Вас купува, да бъдат само на този, който ги купува, можете да изберете законовия режим на разделност или да сключите брачен договор. И двете са възможни както при сключването на брака, така и по време на него.

Брачният договор се сключва лично от двамата, в писмена форма с нотариална заверка на съдържанието и на подписите. С него можете да уредите например правата върху имотите, придобити преди и по време на брака, и последиците при развод. Не може обаче да се уговори имот, който единият от съпрузите е притежавал преди брака, да стане общ.

Изборът на режим не е въпрос на недоверие. Той е особено полезен, когато единият от съпрузите има собствен бизнес, когато в покупката участват пари от родителите или когато някой от Вас вече има имот от предишна връзка.

Практични съвети

- Преди покупка си изяснете с какви пари купувате и запазете документите за произхода им - договори за дарение, банкови извлечения, документи за продажба на предишен имот.

- Ако родителите помагат, оформете помощта с писмен договор за дарение, а не само с банков превод.

- Ако продавачът е женен или продавачката е омъжена, проверете дали имотът е общ и дали и двамата съпрузи ще подпишат.

- Ако сте пред брак и единият от Вас вече има имот или бизнес, помислете за брачен договор отрано.

Тази статия е обща информация, а не правна консултация. Всеки случай има своите особености, затова при по-сложни ситуации - пари от различни източници, предишни бракове, имоти в чужбина - се консултирайте с адвокат.

В New Key Properties проверяваме документите на всеки имот и казваме на клиентите си честно какво сме открили, още преди да дадат капаро. Ако планирате покупка или продажба на имот в София, обадете се на 0879 826 292 за безплатна консултация.