Данък върху доходите от наем: какво дължите и как да го декларирате

Все повече собственици в София отдават жилището си под наем - като допълнителен доход, като инвестиция или просто защото са се преместили. Много от тях обаче не са сигурни какво точно дължат на държавата, кога и как. Добрата новина е, че правилата са сравнително прости и не са се променяли от години. Лошата - че НАП все по-лесно открива недекларирани наеми. Ето какво трябва да знаете, ако отдавате имот като физическо лице.

Колко е данъкът

Доходът от наем се облага с плосък данък от 10%, но не върху цялата сума. Законът позволява да приспаднете 10% нормативно признати разходи - автоматично, без да събирате фактури и касови бележки. Тоест данъкът се изчислява върху 90% от получения наем и реалната тежест е около 9% от брутния наем.

Пример: ако отдавате апартамент за 700 евро на месец, за година получавате 8 400 евро. След приспадане на 10% разходи облагаемият доход е 7 560 евро, а данъкът - 756 евро годишно.

Важно е да се знае, че физическите лица не могат да приспадат реалните си разходи (ремонт, обзавеждане, кредит) вместо нормативните 10%. Няма и необлагаем минимум - данък се дължи от първото евро наем.

Авансов данък на всяко тримесечие

Данъкът не се плаща само веднъж годишно. Ако наемателят Ви е физическо лице, Вие сами декларирате и внасяте авансов данък за всяко от първите три тримесечия на годината:

- за януари - март: до 30 април;

- за април - юни: до 31 юли;

- за юли - септември: до 31 октомври.

За последното тримесечие (октомври - декември) авансов данък не се внася - той се урежда директно с годишната данъчна декларация. При наем от 700 евро на месец авансовият данък за едно тримесечие е 189 евро.

Когато наемателят е фирма

Ако отдавате имота на фирма или на самоосигуряващо се лице (например офис, или жилище, наето от фирма за неин служител), правилата са по-лесни за Вас: наемателят е длъжен да изчисли и удържи авансовия данък при всяко плащане и сам да го внесе в бюджета. Вие получавате наема, намален с удържания данък.

Това обаче не Ви освобождава от годишната декларация - доходът трябва да бъде деклариран, а удържаният данък се приспада от годишното Ви задължение.

Годишната данъчна декларация

Всички доходи от наем за календарната година се декларират в Приложение № 4 към годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ. Срокът е 30 април на следващата година - за наемите, получени през 2026 г., това е 30 април 2027 г. Тъй като България вече е в еврозоната, доходите за 2026 г. се декларират в евро.

Ако подадете декларацията по електронен път (с ПИК на НАП или електронен подпис) и платите данъка до 31 март, получавате 5% отстъпка от дължимия данък, но не повече от 255,65 евро. Условието е и двете - и подаването, и плащането - да са направени до 31 март.

Какво рискувате, ако не декларирате

Неплатеният данък се дължи винаги, заедно с лихва за забава, а за неподадена декларация се налага глоба. Да разчитате, че "никой няма да разбере", е все по-рискована стратегия. НАП получава данни от фирмите-наематели, а по европейските правила за обмен на информация (DAC7) онлайн платформи като Airbnb и Booking подават към НАП данни за доходите на домакините. Наемът, получен в брой, също е облагаем доход.

Краткосрочен наем (Airbnb, Booking)

Отдаването за по няколко нощувки е по-сложен случай от класическия дългосрочен наем. В зависимост от начина, по който е организирано, то може да изисква категоризация на обекта по Закона за туризма и в някои случаи да се разглежда като търговска дейност с различно данъчно третиране. Ако планирате краткосрочно отдаване, препоръчваме да се консултирате със счетоводител, преди да публикувате първата обява.

Практични съвети

- Сключвайте писмен договор за наем - той защитава и Вас, и наемателя, и е основа за коректното деклариране.

- Отбелязвайте си в календара трите срока за авансов данък (30 април, 31 юли, 31 октомври).

- Ако наемателят е фирма, поискайте документ за удържания данък - ще Ви трябва за годишната декларация.

- Заложете данъка в сметката си за доходност от самото начало - около 9% от брутния наем отиват за данък. Можете да го направите с нашия калкулатор за доходност от наем.

Тази статия е обща информация, а не данъчна консултация. За Вашия конкретен случай, особено при няколко имота, краткосрочен наем или наематели от чужбина, се консултирайте със счетоводител.

В New Key Properties помагаме на собственици да отдадат имота си на коректни наематели, с ясен договор и реалистична наемна цена, а не с обещания, които не се сбъдват. Ако обмисляте да отдадете имот в София, обадете се на 0879 826 292 за безплатна консултация.