Предварителен договор и капаро: какво да знаете, преди да подпишете

Намерили сте подходящия имот, договорили сте цената и следващата стъпка е предварителният договор. Много купувачи и продавачи го приемат за формалност преди "истинската" сделка при нотариуса. Всъщност точно предварителният договор определя какво ще се случи, ако нещо се обърка - ако банката откаже кредита, ако продавачът получи по-добра оферта или ако купувачът се откаже. В тази статия обясняваме какво казва законът за предварителния договор и за капарото и на какво да обърнете внимание, преди да подпишете и да преведете пари.

Какво представлява предварителният договор

С предварителния договор купувачът и продавачът се задължават да сключат окончателен договор - нотариален акт - при определени условия и в определен срок. Важно е да знаете, че той не прехвърля собствеността. Докато не бъде подписан нотариалният акт, имотът остава собственост на продавача, а купувачът има само право да изисква сделката да бъде сключена.

Според чл. 19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) предварителният договор за покупка на имот трябва да бъде сключен в писмена форма. Устното обещание "ще Ви запазим апартамента" не Ви дава никаква правна защита. Нотариална заверка на подписите не е задължителна, но е важно договорът да бъде подписан от всички собственици на имота - лично или чрез пълномощник. Собственик, който не е подписал, не е обвързан от договора.

Какво трябва да съдържа

Законът изисква предварителният договор да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Ако те липсват, по-късно съдът може да откаже да обяви договора за окончателен. На практика проверете дали в договора са посочени:

- **Точно описание на имота** - адрес, идентификатор по кадастралната карта, площ и прилежащите части (мазе, таванско помещение, паркомясто, ако има такова). - **Цената в евро и начинът на плащане** - каква сума се плаща като капаро, каква при нотариалния акт и дали част от нея идва от банков кредит. - **Срокът за подписване на нотариалния акт** - конкретна дата или ясно определен период. - **Кой поема разходите по сделката** - местния данък, нотариалната такса и таксата за вписване. - **В какво състояние се предава имотът** - кое обзавеждане остава, кога имотът се освобождава и кога се предават ключовете. - **Какво става, ако банката откаже кредит** - ако купувате с ипотечен кредит, тази клауза е една от най-важните в целия договор.

Капаро или аванс: разликата е съществена

Капарото (в закона се нарича "задатък") е уредено в чл. 93 от ЗЗД. То служи като доказателство, че договорът е сключен, и гарантира изпълнението му. Законът не определя минимален или максимален размер - сумата се договаря между страните.

Важно е в договора сумата да бъде изрично посочена като задатък (капаро). Ако е описана само като "аванс" или "част от цената", правилата за задържане и за връщане в двоен размер, описани по-долу, не се прилагат. Тогава при разваляне на договора авансът подлежи на връщане, а евентуалните вреди трябва да се доказват отделно.

Какво става, ако купувачът се откаже

Ако купувачът, който е дал капарото, не изпълни задължението си - например не се яви при нотариуса или не плати цената в срок - продавачът може да се откаже от договора и да задържи капарото.

Какво става, ако продавачът се откаже

Ако продавачът, който е получил капарото, не изпълни задължението си - например продаде имота на друг или откаже да подпише нотариалния акт - купувачът може да се откаже от договора и да поиска капарото в двоен размер.

Пример: платили сте капаро от 15 000 евро, а продавачът се отказва от сделката. Имате право да получите 30 000 евро - Вашите 15 000 евро и още толкова. Ако продавачът не плати доброволно, сумата се търси по съдебен ред.

Когато искате имота, а не парите

Вместо да се откажете от договора, можете да поискате той да бъде изпълнен. Чл. 19, ал. 3 от ЗЗД позволява на всяка от страните да предяви иск за сключване на окончателния договор. На практика съдът обявява предварителния договор за окончателен и решението му замества нотариалния акт. В този случай капарото не се връща в двоен размер, а обезщетението за евентуалните вреди се определя по общите правила.

Ако като купувач предявите такъв иск, има няколко условия, които е добре да знаете предварително:

- **Исковата молба се вписва в Имотния регистър.** Според чл. 114 от Закона за собствеността правата, които трети лица придобият върху имота след вписването, не могат да се противопоставят на купувача. Затова при спор е важно да действате бързо - ако продавачът продаде имота на друг и сделката бъде вписана преди Вашата искова молба, ще можете да търсите само пари, но не и самия имот. - **Съдът проверява дали продавачът е собственик** и дали са налице условията за прехвърляне на имота по нотариален ред (чл. 363 от Гражданския процесуален кодекс - ГПК). - **Трябва да платите остатъка от цената в двуседмичен срок** от влизането в сила на решението, ако по договора го дължите при нотариалния акт. Ако не го направите, по искане на продавача съдът обезсилва решението (чл. 362 от ГПК). - **Разходите по прехвърлянето са за Ваша сметка.** Съдът не издава препис от решението, докато не докажете, че са платени разходите по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота (чл. 364 от ГПК). - **Решението трябва да се отбележи в Имотния регистър в шестмесечен срок.** След изтичането му вписването на исковата молба губи действието си (чл. 115 от Закона за собствеността).

Какво да направите, преди да подпишете

- **Проверете имота, преди да платите капаро.** Поискайте нотариалния акт на продавача и удостоверение за тежести от Агенцията по вписванията. Проверете дали собствениците по документи са същите хора, които подписват договора. - **Ако имотът е придобит по време на брак**, обикновено е съпружеска имуществена общност и за продажбата е необходимо участието на двамата съпрузи. Най-добре е и двамата да подпишат предварителния договор. - **Плащайте капарото по банков път** с ясно основание - например "задатък по предварителен договор от [дата]". Така имате доказателство каква сума и кога сте платили. - **Предвидете реалистичен срок** за нотариалния акт. При покупка с кредит одобрението и оценката от банката отнемат време. Твърде краткият срок може да Ви постави в нарушение на договора, въпреки че забавянето не зависи от Вас. - **Не подписвайте под натиск.** Фрази като "има и друг купувач, трябва да подпишем днес" са чести. Добрите имоти наистина се продават бързо, но един ден за проверка на документите струва много по-малко от загубено капаро.

Заключение

Предварителният договор е най-важният документ преди нотариалния акт. Именно от него зависи дали при проблем ще загубите капарото си, ще го получите в двоен размер или ще можете да придобиете имота чрез съда. Тази статия представя общите правила и не замества консултацията с юрист при конкретна сделка. Ако купувате или продавате имот в София, свържете се с нас на 0879 826 292 - ще прегледаме документите и договора заедно с Вас, преди да платите или да получите капаро. Работим с ограничен брой клиенти на месец, за да отделим на всеки нужното внимание.