Доходност от наем в София: защо цифрите онлайн се разминават

Ако търсите имот за отдаване под наем в София, вероятно вече сте се сблъскали с объркващо разнообразие от цифри за доходност. Един източник твърди, че е под 4%, друг - че е между 5% и 7% за практически същия тип апартамент. И двете могат да са коректно изчислени, но лесно погрешно разбрани, ако не се обяснят допусканията зад тях. За нас честността към клиента е основен принцип, затова в тази статия обясняваме откъде идва разликата и как да стигнете до реалистична собствена оценка, вместо да разчитате на едно голо число от реклама.

Защо публикуваните цифри се разминават толкова много

Разминаването най-често идва от три неща. Първо, някои анализи изчисляват доходност на база средна стойност за цяла България, докато други се фокусират единствено на София, където цените на имотите са по-високи - а по-високата цена на имота автоматично намалява процента на доходност дори при сходен наем. Второ, част от източниците показват брутна доходност (наем спрямо цена на имота), докато други вече изваждат данъци и разходи и показват нетна доходност - число, което по дефиниция е по-ниско. Трето, някои анализи използват обявени в реклами наемни цени вместо реално платени наеми, което често завишава резултата. Затова, когато видите конкретен процент онлайн, първият въпрос си струва да е: брутна или нетна доходност е това, и за София конкретно ли се отнася?

Брутна срещу нетна доходност - какво всъщност означават

Брутната доходност е най-простото изчисление: годишен наем, разделен на цената на покупка на имота. Ако купите двустаен апартамент за около 155 000 евро (при средна цена от около 2 400 евро на кв.м за София) и го отдавате за около 600 евро месечно - типична цена за двустаен апартамент в момента - годишният наем е 7 200 евро, а брутната доходност излиза около 4.6%. Това число обаче не отчита нито един разход, свързан с притежаването и отдаването на имота - затова е само отправна точка, не реален показател за възвръщаемост.

Как се стига до реалната нетна доходност

Нетната доходност изважда от годишния наем реалните разходи по имота. В България доходът от наем на физическо лице се облага с 10% данък върху 90% от получения наем (10% нормативно признати разходи без нужда от документи) - тоест ефективна данъчна тежест от около 9% върху брутния наем. Към това се добавят годишният местен данък сгради и такса битови отпадъци (размерът им зависи от данъчната оценка на имота и района), обичайно поне около месец празен апартамент между двама наематели през годината, както и текуща поддръжка и дребни ремонти. Ако ползвате агенция за управление на имота под наем, прибавете и нейната такса - обичайно около 8-10% от наема. За примера по-горе, след данък, около месец празен апартамент и поддръжка, нетната доходност пада до около 3.2-3.6% годишно - близо до по-предпазливите оценки, които ще видите публикувани онлайн, и значително по-близо до реалността от рекламните 6-7%.

От какво зависи доходността на конкретен имот

Средните стойности крият значителни разлики между отделните имоти. По-малките апартаменти (студия и едностайни) обикновено носят по-висок процент доходност спрямо цената си, защото наемната цена на квадратен метър е по-висока при по-малка площ - но идват с по-често сменящи се наематели и по-висок дял празни периоди между тях. По-големите семейни апартаменти дават по-нисък процент доходност, но по-стабилни, дългосрочни наематели. Новото строителство обикновено носи ценова премия при покупка, която не винаги се компенсира изцяло от по-висок наем, докато по-старите, но добре поддържани имоти в центъра или до метростанция често предлагат по-балансирано съотношение между цена и наемен доход.

Няма едно универсално число, което да отговори колко ще спечелите от отдаване под наем в София - има само реалистична сметка за конкретния имот, направена с реални, а не рекламни цифри. В New Key Properties предпочитаме да Ви покажем честна прогноза, основана на действителни наемни нива в конкретния квартал, вместо да обещаваме доходност, която трудно бихме постигнали на практика. Ако обмисляте покупка на имот за отдаване под наем в София, обадете се на 0879 826 292 за безплатна консултация и реалистична сметка за конкретния имот, който разглеждате.