Данъци при продажба на имот: кога дължите данък и кога не

Когато решите да продадете имот, първият въпрос обикновено е цената. Вторият, който често идва твърде късно, е: ще дължа ли данък върху парите от продажбата? Отговорът зависи от няколко конкретни условия в Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) - колко време сте притежавали имота, колко имота продавате през годината и как сте го придобили. В тази статия обясняваме правилата ясно и с пример, за да знаете предварително какво Ви очаква, а не след подписването на нотариалния акт.

Кога не дължите данък

Според чл. 13 от ЗДДФЛ доходът от продажбата не се облага в три основни случая:

- **Един жилищен имот, притежаван повече от 3 години.** Ако през годината продадете един апартамент или къща и от датата на придобиването до датата на продажбата са минали повече от три години, не дължите данък. - **До два имота от всякакъв вид, притежавани повече от 5 години.** Когато продавате до два имота (жилищни или не - например гараж, офис или парцел) и са минали повече от пет години от придобиването им, доходът също е необлагаем. Земеделските земи и горите са освободени при този срок независимо от броя им. - **Имот, получен по наследство или по завещание**, както и реституиран имот - тук доходът е необлагаем независимо от това колко време сте го притежавали.

Важен детайл: сроковете се броят от датата на придобиване до датата на продажба, а не по календарни години. Ако сте купили апартамента на 15 ноември 2023 г., продажбата е необлагаема едва след 15 ноември 2026 г. - сделка няколко седмици по-рано може да Ви струва хиляди евро данък.

Кога дължите данък и колко

Ако нито едно от условията по-горе не е изпълнено - например продавате апартамент, купен преди по-малко от три години, или продавате втори жилищен имот през същата година, който притежавате по-малко от пет години - доходът се облага.

Данъкът се изчислява така (чл. 33 от ЗДДФЛ): от продажната цена се изважда цената, на която сте придобили имота, а от получената разлика се приспадат 10% нормативно признати разходи. Върху остатъка се плаща данък 10%.

Пример: купили сте апартамент през 2024 г. за 150 000 евро и го продавате през 2026 г. за 180 000 евро. - Разлика: 180 000 - 150 000 = 30 000 евро - Минус 10% признати разходи: 30 000 - 3 000 = 27 000 евро - Данък 10%: 2 700 евро

На практика ефективната тежест е около 9% от печалбата, а не от цялата цена на имота. Ако продавате на загуба или на същата цена, данък не се дължи. Можете да проверите дали дължите данък и колко с нашия калкулатор за данък при продажба - той показва и от коя дата продажбата става необлагаема.

Капанът с дарения имот

Ако сте получили имота като дарение (например от родител) и го продадете, преди да изтекат сроковете за освобождаване, законът приема цената на придобиване за нула. Това означава, че облагаемият доход се изчислява върху почти цялата продажна цена - при продажба за 180 000 евро данъкът би бил около 16 200 евро. Тук разликата между дарение и наследство е огромна: наследеният имот е необлагаем по всяко време, а дареният - само след изтичане на сроковете от три или пет години. Ако обмисляте продажба на дарен имот, проверете датата в нотариалния акт, преди да поемете ангажимент към купувач.

Как и кога се декларира

Облагаемият доход от продажба на имот се декларира в годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ, която се подава от 10 януари до 30 април на следващата година. В същия срок - до 30 април - се плаща и данъкът. За продажба, извършена през 2026 г., крайният срок е 30 април 2027 г. Пазете нотариалните актове - както за покупката, така и за продажбата - защото именно те доказват цената на придобиване. Без документално доказана цена на придобиване законът отново приема тази цена за нула.

Какво още е добре да знаете като продавач

- **Местният данък при прехвърляне** (който Столична община начислява върху стойността на имота) по закон се плаща от купувача, освен ако страните не са се договорили друго (чл. 45 от Закона за местните данъци и такси). Уточнете това изрично още в предварителния договор, за да няма изненади при нотариуса. - **Данъкът върху сградата** за годината, в която продавате, се разпределя: купувачът го дължи от началото на месеца, следващ продажбата, освен ако не е платен от Вас като продавач. Добре е предварително да проверите в общината дали нямате неплатени местни данъци и такси за имота, защото нотариусът ще ги провери при сделката. - **Предсрочно погасяване на ипотечен кредит.** Ако имотът е ипотекиран, проверете в договора с банката дали има такса за предсрочно погасяване и колко време отнема заличаването на ипотеката.

Заключение

Данъкът при продажба на имот в много случаи е нула - но само ако условията са изпълнени точно, до деня. Една и съща сделка може да бъде необлагаема или да струва няколко хиляди евро в зависимост от датата на подписване и от начина, по който сте придобили имота. Тази статия представя общите правила за местни физически лица и не замества индивидуална консултация със счетоводител, особено ако живеете в чужбина или продавате няколко имота. Ако обмисляте продажба на имот в София, свържете се с нас на 0879 826 292 - ще прегледаме документите Ви и ще Ви кажем честно кога е най-подходящият момент за сделката. Работим с ограничен брой клиенти на месец, за да отделим на всеки нужното внимание.